계약법 각론

01 매 매

제563조 [매매의 의의] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금 을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
의 의	매매란 당사자의 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함 으로써 성립하는 낙성, 쌍무, 불요식의 전형적인 유상계약을 말한다.
법률적 성질	① 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약으로서 매매에 관한 규정은 원칙적으로 다른 유상계약에 준용된다. ② 매매는 재산권을 목적으로 하는 계약이다. 재산권은 소유권에 한하지 않고 지상권, 저당권 같은 제한 물권이나 채권은 물론이고, 무체재산권등도 포함된다. 또한 타인의 물건 또는 권리, 장래 성립하는 물건 또는 권리 도 매매의 목적이 될 수 있다. ③ 매매는 대금지급을 목적으로 하는 계약이다. 대금은 금전에 한한다. ④ 현실매매도 매매의 일종이다.
매매의 성립
(1) 당사자의 합의	① 매매는 낙성, 불요식 계약이므로 당사자의 의사표시의 합 치로 성립한다. 따라서 계약비용, 채무이행시기, 이행장소 등 에 관해 반드시 합의가 있음을 요하지 않는다. ② 민법은 매매의 성립에 관해 일방예약, 해약금, 매매계약의 비용부담에 관해 특별규정을 두고 있다.

매매의 예약	제564조 [매매의 일방예약] ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시 하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자 는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에 게 최고할 수 있다. ③ 예약자가 전항의 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
의 의	본 계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 말한다. ( 재매매의 예약, 대물변제의 예약 등 )
매매예약의 종류	편무예약 승낙의무를 일방만이 부담	쌍무예약 승낙의무를 쌍방이 부담
	일방예약 예약완결권을 일방이 가짐	쌍방예약 예약완결권을 쌍방이 가짐
매매의 일방예약	매매의 예약은 당사자 사이에 다른 약정이나 관습이 없는 한 일방예약으로 추정된다.
예약완결권	① 매매의 일방예약에 의하여 예약 권리자가 상대방에 대하 여 일방적으로 매매완결의 의사표시를 할 수 있는 권리로 형성권이며 또한 재산권이므로 양도성이 있다. 부동산 물권에 관한 가등기를 할 수 있고, 가등기를 하면 제 3자에게 대항할 수 있다. ② 예약완결권자가 예약의무자에게 행사해야 하며, 예약완 결권을 행사하면 본 계약인 매매가 성립한다. ③ 당사자 사이의 계약으로 그 존속기간을 정한 때에는 그 에 따른다. ④ 기간을 미리 정하지 않은 예약의 경우 상당한 기간을 정 하여 최고할 수 있고, 그 기간 내에 확답을 받지 못하면 예 약은 그 효력을 상실한다. ⑤ 예약완결권은 형성권이므로 10년의 제척기간에 걸린다.

계 약 금
의 의		① 계약을 체결함에 있어서 그 계약에 부수하여 교부되는 금전 기타의 유가물을 말한다. ② 계약금은 매매에 한하지 않으며, 다른 유상계약에도 이를 준용한다. ③ 계약금계약은 금전이나 유가물의 교부를 요건으로 하므로 요물계약이며, 종 된 계약이다. ④ 계약금 교부 계약은 반드시 주된 계약과 동시에 행해져야 하는 것은 아니다.
종류	증약금	계약체결의 증거의 의미를 갖는 계약금을 말한다. 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖는다.
	해약금	계약의 해제권을 보유하는 작용을 갖는 계약금을 말한다.
	위약계약금	① 이행확보의 수단으로써 교부되는 계약금을 말한다. ② 손해배상의 예정으로서의 성질 채무불이행의 경우에 계약금을 교부한 자는 이를 몰수 당하 고, 교부받은 자가 위약 시에는 그 배액을 상환할 것을 약정 하는 경우의 계약금이다. ③ 위약벌의 성질 계약금을 교부한 자가 계약상의 의무를 이행하지 않은 때에 그것을 수령한 자가 위약벌로서 몰수하고 또한 채무불이행 이 있으면 별도로 다시 손해배상을 청구할 수 있다. ④ 판례는 계약금의 몰취약정 이외에 손해배상책임을 진다 라고 약정한 경우에는 대체로 위약벌로 보고 있다.

우리 민법의 태도	제 565조 [해약금] ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계 약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사 자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수 할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상 환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한 다.
	① 당사자의 특별한 약정이 없는 경우, 계약금은 해약금으로 추정하고 있다. ② 해약금에 대한 해제 당사자 일방이 이행에 착수할 때 까지 교부자는 이를 포기 하고 교부받은 자는 계약금의 배액을 상환함으로 포기할 수 있다. ③ 해약금에 의한 해제의 효과 해약금에 의한 해제에서는 채무불이행에 의한 원상회복이나 손해배상의 문제는 발생하지 않는다.
★ 해약금 해제와 일반해제와의 구별
같은 점	소급효가 있다.
다른 점	해약금 해제에서는 원상회복의무와 손해배상문제가 발생 하지 않는다.
	④ 계약의 이행과 계약금의 반환 계약을 해제함이 없이 계약이 이행되면 계약금 수령자는 교 부자에게 반환해야 한다. 그러나 보통 계약금은 매매대금의 일부로 충당되고 있다. ⑤ 매매계약의 비용 계약체결에 일반적으로 필요로 하는 비용은 당사자 사이의 특약이 없으면 균분하여 부담한다. (등기비용 - 매수인 부담)

매매의 효력
제 568 조 [매매의 효력] ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
제 587 조 [과실의 귀속, 대금의 이자] 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속 한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
매도인의 의무 (재산권이전의무)	매수인의 의무 (대금지급의무)
① 매도인은 매매의 목적인 재산권을 완 전히 매수인에게 이전하는 데 필요한 모 든 행위를 할 의무가 있다. 매매의 목적물이 부동산인 경우에는 등기 에 협력할 의무를 지며, 동산인 경우에는 인도를 행할 의무를 진다. ② 계약 당시에 목적물이 타인의 소유에 속하고 있더라도 매매계약을 체결할 수 있다. 타인의 재산권을 매매하는 경우 이 행기까지 목적물을 취득해서 매수인에게 이전할 의무를 진다. ③ 특약이 없는 한 종물 또는 종 된 권리 도 이전해야 한다. ④ 매매계약이 있은 후 아직 인도하지 않 은 매매의 목적물에서 생긴 과실은 매도인 에게 속한다. 매매목적물의 인도전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 과실 수취권은 매수인에게 귀속된다. ⑤ 매도인의 재산권이전의무는 특별한 약 정이나 관습이 없으면 매수인의 대금지급 의무와 동시이행의 관계에 있다.	① 매수인은 매도인의 목적물인도 및 재 산권 이전에 대한 반대급부로서 대금을 지급할 의무를 부담한다. 매도인의 채무 이행기는 동시에 매수인의 대금지급시기 로 추정된다. ② 매도인인 목적물 인도와 동시에 대금 을 지급하여야 할 경우, 다른 약정이나 관습이 없는 한 목적물 인도장소가 곧 대금지급장소로 된다. ③ 매수인은 목적물을 수령하기까지 이자 지급의무를 지지 않는다. ④ 매수인은 동시이행의 항변권을 갖는 동안 자기의 대금지급을 거절 할 수 있다. 그러나 매매 목적물에 대하여 권리를 주 장하는 자가 있는 경우, 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대 금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.

매도인의 담보책임
의 의	민법 제570조 내지 제584조에서 규정된 매도인의 책임, 즉 매매에 의하여 매수인이 취득하는 권리 또는 권리의 객체인 물건에 하자 내지 불완전한 점이 있는 때에 매도인이 매수인 에 대하여 부담하는 책임을 매도인의 담보책임이라 한다.
성 질	① 법정책임이다. ② 매도인의 담보책임은 무과실 책임이다. ③ 특정물 매매뿐 아니라 불특정물매매에서도 매도인은 담보 책임을 진다. ④ 원시적 일부불능인 것을 포함하다.
권리의 하자
(1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우 제 569조 [타인의 권리의 매매] 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수 인에게 이전하여야 한다. 제570조 [동전 - 매도인의 담보책임] 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수 인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해 배상을 청구하지 못한다. 제571조 [동전 - 선의의 매도인의 담보책임] ① 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. ② 전항의 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때 에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제 할 수 있다

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

제572조 [권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임]

① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득

하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구

할 수 있다.

② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의

매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다.

③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.

제573조 [전조의 권리행사의 기간]

전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날

로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

(3) 목적물의 수량부족 또는 일부 멸실의 경우

제574조 [수량부족, 일부 멸실의 경우와 매도인의 담보책임]

전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족 되는 경우와 매매목적물의 일부가

계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

(4) 용익물권 등에 의하여 제한되어 있는 경우

제575조 [제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임]

① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 한하여

매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하

여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산

에 등기된 임대차 계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

(5) 저당권, 전세권에 의하여 제한되어 있는 경우

제576조 [저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임]

① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그

소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있

다.

② 전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환

을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

권리의 하자로 인한 담보책임

담보책임원인		매수인	책임의 내용			제척기간
			대금감액	해제권	손해배상
권리의하자	권리의 전부가 타인에게 속하는 경우	선의
		악의
	권리일부가 타인에게 속하는 경우	선의
		악의
	목적물의 수량부족 일부멸실	선의
		악의
	용익권에 의한 제한	선의
		악의
	저당권, 전세권에 의한 제한	선의
		악의

물건의 하자에 의한 담보책임
제580조 [매도인의 하자담보책임] ① 매매의 목적물이 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러 하지 아니하다. ② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
요건 ① 특정물 매매에서는 물론 불특정물의 매매에 있어서도 매매 후 급부된 목적물에 하자가 있을 때에는 하자 담보책임이 발생한다. ② 매도인의 하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인이 선의, 무과실인 경우에만 인정 한다.
제581조 [종류매매와 매도인의 담보책임] ① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때 에는 전조의 규정을 준용한다. ② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
특정물 매매인 경우	불특정물 매매인 경우
① 선의 및 무과실의 매수인은 계약을 해 제하고, 손해배상을 청구할 수 있다 ② 목적물의 하자가 중대한 것이 아닌 때 에는 손해배상만 청구하고 계약은 해제 하지 못한다. ③ 계약해제 및 손해배상청구는 매수인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6월내 에 하여야 한다.	① 완전물 급부청구권 제581조 제2항에 따라 선의 및 무과실의 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 그 에 갈음하여 완전물의 급부를 청구할 수 도 있다.

채권의 매도인의 담보책임

① 채권의 매도인은 매매의 목적이 된 채권의 존재에 관하여는 담보책임을 지지만,

그 채무자가 변제할만한 자력을 갖는다는 점에 대해서는 특약이 없는 한 아무런 책

임을 지지 않는다.

② 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보하는 특약을 한 경우에는 매매계약 당시의

채무자의 자력을 담보한 것으로 추정된다.

③ 아직 변제기가 도래하지 않은 채권의 매도인이 채무자의 장래의 자력을 담보하는

특약을 한 때에는 변제기에 있어서의 채무자의 자력을 담보한 것으로 추정된다.

경매에 있어서의 담보책임

제578조 [경매와 매도인의 담보책임]

① 경매의 경우에는 경락인은 전 8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는

대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자

에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채

권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에

대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

요건과 담보책임의 내용

① 경매에 있어서 매도인의 담보책임은 권리의 하자에서만 인정된다.

경매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 담보책임이 생기지 않는다.

② 경락인은 1차적으로 채무자에게, 채무자가 무자력인 경우 2차적으로 대금 배당을

받은 채권자에 대해 대금의 전부 또는 일부의 상환을 요구할 수 있다.

③ 손해배상은 원칙적으로 할 수 없으나, 물건 또는 권리의 하자를 알고 고지하지 아

니한 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

④ 계약의 해제, 대금감액 청구 및 손해배상청구는 모두 안 날로부터 1년 안에 행사

하여야 한다.

담보책임과 동시이행
① 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우에 매도인 측으로부터 이미 수령 한 것이 있으면 그것을 반환해야 한다. ② 이들 양 채무는 서로 밀접한 관계에 있으므로 당사자 사이의 공평을 위해 동시이 행 관계에 있는 것으로 하였다.
담보책임에 관한 특약
① 매도인의 담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아니기 때문에 당사자가 특약으로 그 책임을 배제하거나 경감 쪼는 가중하는 것도 유효하다. ② 특약을 하더라도 알고 있음에도 불구하고 이를 매수인에게 고지하지 아니한 경우 에 그 면책특약은 무효이다. ③ 그러나 매수인이 그 목적물의 하자를 알고 있는 경우에는 그 면책특약은 유효하다
환매와 재매매의 예약
(1) 환매 제590조 [환매의 의의] ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③ 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계 한 것으로 본다.
의의 및 성질	환매란 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리를 보유한 경우에, 그 환매권을 일정한 기간 내에 행사하여 매매 의 목적물을 다시 매수하는 것을 말한다. 일반적으로 매매계약의 해제로 보고 있다.
환 매 권	① 환매권자(원매도인)의 일방적 의사표시에 의해 환매의무자 (원매수인)로 하여금 매매목적물의 소유권을 환매대금과 상환 하여 이전하여 줄 의무를 발생시키는 형성권이다. ② 매매등기와 동시에 환매권의 보유를 등기한 때에는 제3자 에 대해서도 효력이 있다 ③ 양도가능하며, 채권자 대위도 가능하다.

제591조 [환매기간] ① 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에 는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. 제592조 [환매등기] 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제 3자에 대하여 그 효력이 있다.
환매의 요건	① 매매계약과 동시에 특약으로 하여야 하고 ② 매매대금에 관해서 특약이 없는 한 환매자는 최초의 매매 대금과 매수인이 부담한 매매비용을 상환하고 환매할 수 있다. ③ 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년 ④ 부동산의 경우 매매등기와 동시에 환매권보유의 등기가 인정된다.
제594조 [환매의 실행] ① 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권 리를 잃는다. ② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청 구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
환매권의 실행 및 효과	환매권은 환매기간 내에 환매대금을 상대방에게 제공하고 행 사하여야 한다. 환매권 행사에 의해서 매매계약상 의무인 소 유권이전 의무와 대금지급 의무가 발생한다.
제595조 [공유지분의 환매] 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 목적물의 분할이나 경 매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매 권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경 매로서 매도인에게 대항하지 못한다.
공유지분의 환매	① 각 공유자는 자기의 지분을 단독으로 처분할 수 있다. ② 분할이나 경매가 있으면 원매수인은 그 사실을 곧 원매도 인에게 통지하여야 한다. 통지하지 않은 경우 매수인은 그 분 할이나 경매로서 제 3자에게 대항하지 못한다.

재매매의 예약
의 의		매도인이 매수인에게 매도한 후 다시 그 물건을 매수할 것을 예약하는 경우로서, 환매의 요건을 갖추지 않은 때 재매매의 예약이라 한다.
		환 매	재매매의 예약
제도적 기능		채권담보	채권담보
성 질		환매권 재산권(양도성) 형성권	예약완결권 재산권(양도성) 형성권
민법근거규정		제590조~제595조	근거규정 ×
성림	목적물	부동산, 동산 불문	부동산, 동산 불문
	특약시기	매매계약과 동시에	제한 없음
	등기	부기등기	일반청구권 순위보전을 위한 가등기
실행	행사기간	부동산(5년) 동산(3년)	제한 없음
	대금	매매대금+매매비용	제한 없음
	대금제공	환매 실행 시 매매대금+매매비용 제공	대금제공 없이 예약완결권 행사 가능
	공유지분 의 환매	제595조	규정 없으나 유추적용 가능

02 교 환

제596조 [교환의 의의] 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력 이 생긴다.
의 의	교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 교환에 관해서는 특별한 규정을 두고 있지 않으나, 매매에 관한 규정이 일반적으로 준용된다.
제597조 [금전의 보충지급의 경우] 당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대 하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.
보충금	당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 이전할 것을 약정하면 서, 교환하는 재산권의 가격이 균등하지 않을 때에 그 차액 을 보충하기 위하여 일방당사자가 일정액의 금전을 보충 지 급 하는 경우가 있다. 이때에 지급되는 금액을 보충금이라 한다. 매매대금에 관한 규정이 준용된다.

03 임 대 차

제618조 [임대차의 의의] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대 방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
법적성질	① 전형, 낙성, 유상, 쌍무, 불요식계약이다. ② 물건의 사용, 수익을 목적으로 하는 채권계약이다. ③ 임대차의 목적물은 물건(동산, 부동산가능)에 한하며, 물건 의 일부도 임대차의 목적이 될 수 있다. ④ 임대차의 목적물은 타인의 물건이라도 상관이 없다. ⑤ 임대차는 사용, 수익의 대가로서 반드시 차임지급을 요소 로 한다. 차임은 반드시 금전에 한하지 않는다. 차임의 지급이 없으면 사용대차가 된다.
부동산 임차권의 물권화
의 의	원래 타인의 부동산을 이용하는 방법은 물권형태로 이용하는 방법(지상권, 전세권 등의 용익물권)과 채권형태 이용하는 방 법(임대차)이 있다. 부동산 임차권은 채권이나 임차인의 보호를 위하여 일정한 요 건 하에 대항력이나 양도성을 인정함으로써 채권인 부동산 임 차권을 물권에 접근시키는 현상을 부동산 임차권의 물권화 라 한다. 그 주요내용은 임차권의 대항력, 방해배제청구권, 존속기간의 보장, 처분권의 인정 등이다.

임차권의 대항력

① 부동산 임차권은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기에

협력할 것을 청구할 수 있다. 등기된 임대차는 그때부터 제3자에 대하여 대항력을 갖

는다.

② 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니하여도 임차인이 그

지상건물을 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.

③ 주택임대차는 등기되지 않는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친

때에는 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민

등록이 된 것으로 본다.

방해배제청구권

① 임차권에 대해  제3자의 사실상의 침해가 있는 경우 임차인이 목적물의 점유를

하는 한 그 점유권에 기하여 방해배제를 청구할 수 있으며, 또한 임대인이 가지는

방해배제청구권을 대위하여 행사할 수 있음은 물론이다.

② 목적물 반환청구권은 인정되지 않는다.

존속기간의 보장

① 민법은 임대차의 존속기간에 관하여 최장기간의 제한규정만을 두고 있을 뿐, 최단

기간에 관한 규정을 두고 있지 않다.

② 다만, 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 주택임대차에서 기간을 2년 미

만으로 약정한 경우에는 2년으로 간주함으로써 최소한 2년간의 존속이 보장된다.

처분권의 인정

① 물권과는 달리 임차권은 채권이므로 처분성이 없는 것이 원칙이다. 따라서 임차권

에 처분성을 인정하는 것은 그만큼 물권에 접근하는 것이 된다.

② 그러나 임차인은 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도, 전대할 수 있는

것으로 하고, 임차인의 무단양도, 전대를 금지하고 있다.

③ 예외적으로 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동

의를 필요로 하지 않는다.

임대차의 존속기간
약정 ○	최장기	제651조 [임대차 존속기간] ① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지 임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년 을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다. ② 전항의 기간은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
약정 ×	해지통고	제635조 [기간의 약정 없는 임대차의 해지통고] ① 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간 이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고 한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2 동산에 대하여는 5월
임대차의 갱신 (기간의 연장)
계약에 의한 갱신		당사자의 합의에 의해서 10년을 넘지 않는 법위에서 존속기 간을 몇 번이고 갱신할 수 있다.
묵시의 갱신		① 기간이 만료한 후에 임차인이 계속 사용, 수익을 하는 경 우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이러한 묵시의 갱신이 있는 경우에는 당사자는 언제든지 해 지의 통지를 할 수 있다. ② 묵시의 갱신이 있는 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸하나 임차인이 제 공한 담보는 소멸하지 않는다.

처분능력 또는 권한 없는 자가 할 수 있는 단기임대차
① 처분의 능력이나 권한이 없는 자란 관리할 능력이나 권한은 있지만 처분할 능력이 없는 자로서 부재자재산관리인, 권한이 불명확한 대리인 등을 들 수 있다. 장기의 임대차를 하는 경우에는 실질상 처분행위를 한 것과 같은 결과가 되므로 다음 과 같은 일정한 제한을 두고 있다. ② 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 비슷한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년 ③ 기타의 토지의 임대차는 5년 ④ 건물 기타 공작물의 임대차는 3년 ⑤ 동산의 임대차는 6월을 넘지 못한다. ⑥ 이 기간은 당사자 사이의 계약으로 갱신할 수 있지만, 기간만료 전 토지에 대해서 는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한 다.
임대인의 의무
(1) 목적물 인도의무	① 임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도해야 할 의무를 진다. ② 따라서 임차인에게 인도하기 전에 목적물을 제3자에게 양도하거나 또는 임대하여 점유도 이전하였다면, 임대인은 채무불이행의 책임을 진다.
(2) 수선의무	① 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요 한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. ② 목적물에 파손, 또는 장애가 생긴 경우 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해 할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 수선하지 아니하면 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 정도라면 수선의무를 부담 한다. ③ 임대인의 수선의무는 특약으로 면제될 수 있다.

(3) 방해제거의무	제3자가 임차인이 점유하는 임차물을 침탈하는 등으로 그 사용, 수익을 방해하는 행위를 하는 경우에는 임대인은 임 차인을 위하여 그 방해제거를 하여야 할 의무를 진다.
(4) 비용상환의무	제626조 [임차인의 상환청구권] ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종 료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지 출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간 을 허여할 수 있다.
① 임차인의 필요비, 유익비상환청구권 ㉠ 임차인이 목적물에 관하여 보존, 수선 등을 위하여 비용을 지출 한때에는 임대인 은 이를 상환할 의무가 있다. ㉡ 임차인이 임차물의 보존에 필요한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다 리지 않고 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구 할 수 있다. ㉢ 임차인이 목적물을 개량하기 위해 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차가 종 료 한 때에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가 액을 상환해야 한다. ㉣ 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다
② 비용상환권의 행사 ㉠ 임차인의 비용상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다. ㉡ 유익비에 관하여 법원이 기간을 허여한 경우를 제외하고는 임차인은 비용상환청 구권에 관하여 유치권을 행사할 수 있다.
(5) 담보책임	① 임대차도 유상계약이므로 매매에 있어 매도인의 담보 책 임에 관한 내용이 임대인에게도 준용된다. ② 임대차의 목적물에 하자가 있는 때에도 매도인의 담보 책임에 관한 규정에 따라 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구하고, 목적물의 수량이 부족한 경우에는 차임의 감액을 청구할 수 있고, 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에는 해제, 해지할 수 있다.

임차인의 권리
(1) 목적물의 사용 수익권 (임차권) ① 목적물의 사용 수익의범위	① 임차인은 당사자 사이에 계약 또는 목적물의 성질에 의하 여 정하여진 용법에 따라 사용, 수익하여야 한다. ② 임차인은 임대인의 동의없이 임차물을 타인에게 용익하게 할 수 없다. ③ 임차인이 용법에 따르지 않거나 임대인의 동의없이 타인 에게 용익하게 한 경우에는 채무불이행이 되어, 임대인은 위반행위의 정지를 청구하고 손해배상을 청구할수 있고, 또 한 계약을 해지 할 수 있다. ④ 이때의 손해배상청구권은 임대인이 목적물의 반환을 받 은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.
② 임차권의 대항력	제621조[임대차의 등기] ① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할수 있다. ② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제622조 [건물등기 있는 차지권의 대항력] ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기 한 때에는 제 3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ② 건물이 임대차기간만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전 항의 효력을 잃는다.
	① 부동산 임차권은 원칙적으로 채권이지만, 이를 등기한 때 에는 이때부터 제3자에 대해서도 효력이 생긴다. ② 등기된 임차권이 제3자에 의하여 침해당하고 있는 경우에 임차인은 임차권에 대해 해제거의 청구권이 인정된다.

(2) 임차인의 매수청구권 ① 토지 임차인의 지상물 매수청구권	① 일정한 목적이 있는 토지임대차에서 그 기간이 만료한 경우에 지상물이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있는데 이를 갱신청구권이라 한다. ② 만일 토지임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 토지임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다. ③ 토지 임차인의 갱신청구권은 청구권이고 지상물매수청구 권은 형성권이다. ④ 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대 인은 그 매수를 거절하지 못한다. ⑤ 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차 인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다. ⑥ 토지임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 갱신청구권과 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
② 건물임차인의 부속물 매수청구권	① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그것에 부속시킨 물건 또는 임대인 으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 일종의 형성권으로 임차인의 일방적 의사표시로 효력이 발생한다. ③ 건물임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경 우에 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다. ④ 부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정으로서 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다
토지 임차인 ⇒ 갱신 × ⇒ 지상물매수청구권 건물임차인 ⇒ 동의, 매수 ⇒ 부속물매수청구권

★ 부속물매수청구권과 비용상화청구권의 차이점
1 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물은 건물과는 독립한 물건이어야 하나, 부속 물이 건물의 구성부분을 이루는 경우에는 비용상환청구권을 행사해야한다. 2 부속물매수청구권은 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 경우에만 한정되나, 비용상환청구권은 이러한 요건이 필요하지 않다. 3 부속물매수청구권에 관한 규정은 강행규정으로서 이에 위반하여 임차인에게 불리 한 것은 효력이 없으나, 비용상환청구권에 관한 규정은 당사자 사이의 특약으로 배 제할 수 있는 임의규정이다.
임차인의 의무
(1) 차임지급의 의무 ① 차임연체와 해지 ㉠ 임차인은 임대물을 사용, 수익하는 대 가로서 차임을 지급할 의무를 부담한다. ㉡ 금전에 한하지 않고 기타물건도 가능 ㉢ 건물이나 대지 - 매월 말 기타의 토지에 대하여는 매년 말		② 차임연체와 해지 ㉠ 임차인의 차임연체약이 2기의 차임액 에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있다. ㉡ 이 경우에 지상에 있는 건물 기타 공 작물이 저당권의 목적이 되어 있는 때에 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과하여야 해지의 효력이 생긴다.
③ 차임채권의 확보
㉠ 토지임대인의 법정질권	토지 임대인이 임대차애 관한 채권에 의하여 임차지 에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소 유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
㉡ 토지 임대인의 법정저당권	토지 임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권 에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압 류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다
㉢ 건물임차인의 법정질권	건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다

㉣ 차임증감청구	차임은 당사자의 약정에 의해 정해지지만, 후발적인 특별한 사정으로 증감되는 경우가 있다. ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실하였거나 또는 기타의 사유로 인하여 사용, 수익할수 없는 때 에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수있다. ② 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없다 면 임차인은 계약을 해지할 수 있다. ③ 임차물에 대한 공과부담의증감 또는 기타 경제사 정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
(2) 임차물 보관의무	① 임차인은 임차물을 임대인에게 반환하기까지 선 량한 관리자의 주의 의무로 보존할 의무가 있다. ② 임대인이 임차물의 보존에 필요한 행위를 하려고 할 때 임차인은 이를 거절할 수 없다. ③ 그 때문에 임대차의 목적을 달성할수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다. ④ 임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리 를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 이를 임대인에게 통지하여야 한다.
(3) 임차물 반환의무	임차인은 임대차가 종료한 때에는 임차물을 임대인 에게 반환할 의무가 있다. 이때에는 임차물을 원상에 회복하여야 하며, 그것에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
(4) 공동임차인의 연대의무	수인이 공동하여 물건을 임차한 때에는 그 수인이 연 대하여 그 의무를 부담한다.

저당권, 질권 ⇔ 법정저당권, 법정질권

저당권	법정저당권
제356조 [저당권의 내용] 저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 우선 변제를 받을 권리가 있다.	제649조 [임차지상의 건물에 대한 법정저당권] 토지 임대인이 변제기를 경과한 최후 2년 의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임 차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당 권과 동일한 효력이 있다.
제357조 [근저당] ① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만 을 정하고 채무의 확정을 장내에 보류하 여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될때 까지의 채무의 소멸 또는 이전 은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ② 전항의 경우에는 채무의 이자응 최고 액중에 산입한 것으로 본다.
질 권	법정질권
제329조 [동산질권의 내용] 동산질권자는 채권의 담보로 (채무자 또는 제3자가 제공한 동산을 점유하고) 그 동 산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.	제648조 [임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권] 토지 임대인이 임대차에 관한 체권에 의 하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익 에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지 의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제345조 [권리질권의 목적] 질권은 재산권을 그 목적으로 할 수 있다. 그러나 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리는 그러하지 아니하다.
	제650조 [임차건물등의 부속물에 대한 법정질권] 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물 에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

임차권의 양도와 전대
제629조 [임차권의 양도, 전대의 제한] ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제630조 [전대의 효과] ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직적 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임 대인에게 대항하지 못한다. ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
임차권의 양도	임차인으로서 법률상의 지위(임차권)가 그 동일성을 유지하 면서 그대로 제3자에게 이전하는 계약을 말한다. 임차권의 양도가 있게 되면 임차인은 그의 임차인으로서의 지위를 벗어나고, 양수인이 임차인의 지위를 승계하여 임차 인으로서의 권리, 의무를 취득하게 된다.
전 대	임차인이 다시 제3자로 하여금 임차물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하는 계약을 말한다. 전대에 있어서는 임차인의 종전의 지위를 그대로 유지한다는 점에서 임차권의 양도와 다르다.
임차권의 양도와 전대 에 대한 민법의 태도	임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물 을 전대하지 못한다. 즉, 임대인의 동의를 얻어야 한다. 임대인의 동의 없이 무단으로 양도, 전대하면 임대인은 계약 을 해지할 수 있다. 다만 예외적으로 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하 는 경우에는 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다.

임대인의 동의 없는 임차권의 양도	임대인의 동의 있는 임차권의 양도
① 임차인(양도인)과 양수인 당사자 사이에는 유효하다. 그러나 양수인은 양도인으로부터 이전 받 은 임차권을 가지고 임대인에게 대항하지 못한다.	① 임차권이 동일성을 유지하면서 그대로 양수인에게 이전되므로 양도인(임차인)은 임대차관계에서 탈퇴하고, 임대인과 양수 인 사이에 임대차가 계속된다.
	② 차임지급 의무도 당연히 양수인에게 이전하나, 양도인(임차인)의 연체차임채무 나 임차인의 손해배상의무 등은 그것을 인수한다는 특약이 없는 한 양수인에게 이전하지 않는다.
② 임대인과 양수인 양수인의 점유는 임대인에 대해 불법점유 가 되므로 임대인은 양수인에 대해 불법 점거의 방해배제의 청구를 할 수 있다. 다만, 임대인이 임차인과의 임대차계약을 해지하지 않는 한 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수 없고 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있다. 무단 양도한 경우에도 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 그 범위 내에서 손해 가 발생하지 않기 때문에 양수인에게 차임 에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다.
③ 임대인과 임차인(양도인) 임차인의 무단양도로 인해 임대인은 해지 권을 취득한다. 그러나 임대인이 해지하지 않으면 임차인 은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지 하 므로, 인대인은 임차인에게 차임을 청구 할 수 있다.

임대인의 동의 없는 전대	임대인의 동의 있는 전대
① 전대인(임차인)과 전차인 당사자 사이에서는 유효하다. 그러나 전차인은 그가 취득한 임차권을 가지고 임대인에게 대항할 수 없다.	① 전대인과 전차인 전대인과 전차인의 관계는 전대차 계약의 내용에 의해 결정된다. 전차인은 전대인에 관하여 임차인의 권리 의무를 갖는다. 다만 전차인이 임대인에게 차임을 지급하 면 그 한도에서 전대인에 대한 차임의무 를 면한다.
② 임대인과 전차인 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되므로 임대인은 전차인에 대 해 방해배제의 청구를 할 수 있지만, 임대 차계약을 해지하지 않는 한 직접 자기에 게 반환할 것을 청구할 수는 없고, 임차인 에게 반환할 것을 청구할 수 있다. 무단전대의 경우에도 계약이 해지하지 않 는 한 임차인에게 차임을 청구할 수 있으 므로 그 범위 내에서 손해가 발생하지 않 기 때문에 전차인에게 차임에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없다.
	② 임대인과 임차인(전대인) 임대인과 임차인의 관계는 전대차가 성립 하더라도 종전의 관계를 그대로 유지한다. 임대인은 임차인에 대해 계속 임대차상의 권리를 행사할 수 있다. 즉, 차임의 청구나 해지권의 행사등을 임 차인에게 해야 한다. 임차인은 임차물의 보관의무를 지므로 전 차인의 과실로 목적물이 멸실, 훼손된 경 우에는 그 책임을 면하지 못한다.
③ 임대인과 임차인 임차인의 무단전대로 인해 임대인은 해지 권을 취득한다. 그러나 계약을 해지하지 않으면 임차인은 여전히 종전의 지위를 그대로 유지하므로 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있다.
	③ 임대인과 전차인 원칙 - 임대인의 동의 있는 전대차에 의 해 전차인이 취득한 전차권은 적법하다. 그러나 임대인과 전차인 사이에 직접 임 대차 계약이 성립하는 것은 아니다.

예외 ① 임대인 보호를 위한 예외	예외 ② 전차인 보호를 위한 예외
ⓐ 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무 를 부담한다. ⓑ 전차인은 차임지급의무를 지는 경우에 전대차계약에서 정해진 차임액을 한도로 해서 지급의무가 있다. ⓒ 임대인의 차임채권의 확보를 위해 민법 은 전차인은 전대인에 대한 차임지급으로 임대인에게 대항하지 못한다.	ⓐ 임대인과 임차인의 합의해제로 임대차 계약이 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 다만 임차건물의 소부분 을 타인에게 사용하게 한 경우에는 예외 이다. ⓑ 임대인은 임대차계약이 해지통고로 임 대차를 종료시킨 경우에, 전차인에게 통지 하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항 하지 못한다.
제630조 [전대의 효과] ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대 임에게 대항하지 못한다. ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

전세권의 양도와 임대	임차권의 양도와 임대
제306조 [전세권의 양도, 임대 등] 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에 서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임 대할 수 있다. 글나 설정행위로 이를 금지 한 대에는 그러하지 아니한다.	제629조 [임차권의 양도, 전대의 제한] ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리 를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에 는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제307조 [전세권양도의 효력] 전세권 양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권 양도인과 동일한 권리의무가 있다.	제630조 [전대의 효과] ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차 물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대 인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임 의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못 한다. ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대 한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
제308조 [전전세등의 경우의 책임] 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하 지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력 으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담 한다. (전전세를 하지 않았더라도 일어났을 불 가항력으로 인한 손해임을 증명하면 면책 된다는 의미이다.)
	제631조 [전차인의 권리의 확정] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의 로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리 는 소멸하지 아니한다.

전세권의 양도와 임대 ⇔ 임차권의 양도와 임대

보 증 금
의 의	부동산 임대차(특히 건물임대차)에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 의미한다. 민법에는 보증금에 관한 규정을 두고 있지 않다.
성 질	① 정지조건부 반환의무를 수반하는 금전소유권의 이전으로 보는 정지조건설이 보통이다. ② 임대차가 종료하는 때 또는 임대차 종류 후 임차인인 목적 물을 반환하는 때 채무불이행이 없으면 전액을, 채무불이행이 있으면 그 금액중에서 그 변제에 충당하고 잔액을 반환한다 는 것을 정지조건으로 한다.
보증금 계약	① 임대차 계약에 종된 계약이다. ② 그러나 반드시 보증금계약이 반드시 임대차계약과 동시에 체결되어야 하는 것은 아니다 ③ 보증금 계약은 보증금의 수수를 수반하는 요물계약인 것이 보통이나 낙성계약도 가능하다.
보증금의 효력	담보적 효력	보증금의 충당
	연체차임, 임차물의 멸실, 훼 손 등 임대차 관계에서 발생 할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보한다.	연체차임 등에 충당할 수도 있고, 아니면 충당하지 않고 그 지급을 임차인에게 청구 할 수도 있다. 이 경우에 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임지급을 거절할 수 없다.
보증금의 반환	보증금반환청구권은 임대차계약 종료시에 발생하나, 그 임차 보증금은 건물의 실제 명도시까지의 임대인의 채권을 담보 한다고 한다. 즉, 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 서로 동시이행관계에 있다.

임대차의 종료
존속기간의 만료	임대차에 존속기간이 정해져 있는 경우에는 그 기간의 만료로 임대차가 종료하게 된다.
해지의 통고	① 존속기간을 정하지 않은 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할수 있다. ⓐ 토지 기타의 공작물 - 임대인이 해지통고를 하면 6월 - 임차인이 통고하면 1월 ⓑ 동산 - 어느쪽이 통고를 하든 5일이 각각 경과시
	② 해지권의 보류가 있는 경우 임대차의 존속기간이 약정이 있는 때에도 당사자의 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 유보한 때에 제635조의 규정이 준용된다.
	③ 임차인이 파산한 경우 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 기간약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의해 해지통고 를 할 수 있다.
해 지	다음과 같은 경우에는 기간의 약정과 관계없이 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지에 의해 곧 임대차계약의 효력은 소멸 한다.
	① 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때 ② 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에, 그 잔존부분만으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없 을 때 ③ 임대인의 동의없이 제3자에게 양도하거나 전대한 때 ④ 차임연체액이 2기의 임차액에 달할 때 ⑤ 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 때

해지 & 해지 통고

해 지	해 지 통 고
제629조 [임차권의 양도, 전대의 제한] ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리 를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에 는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.	제635조 [기간의 약정없는 임대차의 해지통고] ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당 사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효 력이 생긴다. 1 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임 대인 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차 인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2 동산에 대하여는 5일
제640조 [차임연체와 해지] 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
	제636조 [기간의 약정 있는 임대차의 해지통고] 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사 자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준 용한다.
	제637조 [임차인의 파산과 해지통고] ① 임차인인 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의 하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
종료의 효과 -임대차 관계는 언제나 장래에 대해서만 소멸한다, 즉 소급효가 없다. 그러나 당사자의 일방에게 과실이 있는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다.